Die Kurzzeitvermietung – Airbnb, Booking, direkte Buchung – ist in Wien grundsätzlich erlaubt, aber an klare Regeln gebunden. Wer sie ignoriert, riskiert Strafen bis 50.000 €, Auflagen der Baubehörde und im schlimmsten Fall die Rückabwicklung sämtlicher Einnahmen. Wer sie kennt, vermietet rechtssicher und ohne Angst vor dem nächsten Anrainer-Schreiben.
Der rechtliche Rahmen 2026 – ein Überblick
Vier Regelwerke greifen zusammen: die Wiener Bauordnung, das Wiener Tourismusförderungsgesetz, das Meldegesetz und die Gewerbeordnung. Jedes hat einen eigenen Schwerpunkt – gemeinsam bilden sie den Rahmen, in dem Ihre Vermietung stattfindet.
1. Widmung: Wohnzweck vs. gewerbliche Nutzung
Die Wiener Bauordnung unterscheidet zwischen Wohnungen zu Wohnzwecken und solchen für gewerbliche Beherbergung. Kurzzeitvermietung über wenige Tage fällt seit der Novelle 2018 in Wohnzonen unter den zweiten Fall – und Wohnzonen umfassen den Großteil des dicht besiedelten Wiener Stadtgebiets. Ohne Ausnahmebewilligung ist dort keine gewerbliche Beherbergung zulässig.
2. Die 90-Tage-Regel
Ein Eigennutzer darf seine tatsächlich genutzte Hauptwohnung bis zu 90 Tage pro Kalenderjahr kurzzeitvermieten, ohne dass dies als gewerbliche Beherbergung gilt. Diese Grenze ist streng: Sie bezieht sich auf Nächte, nicht auf Buchungen, und wird von der Stadt Wien datenbasiert kontrolliert.
3. Zinshaus & Wohnungseigentum
Bei Zinshäusern oder in Wohnungseigentumsobjekten kommen zusätzlich zivilrechtliche Fragen dazu: Der Mietvertrag oder die Hausordnung kann Kurzzeitvermietung ausschließen, und für Änderungen der Widmung braucht es die Zustimmung sämtlicher Miteigentümer.
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Unverbindliches Gespräch anfragenAusnahmebewilligung nach § 129b Wiener Bauordnung
Wer ganzjährig gewerblich vermieten möchte, benötigt in Wohnzonen eine Ausnahmebewilligung. Sie wird individuell geprüft – ausschlaggebend sind Widmungslage, Nachbarschaftsverträglichkeit, Brandschutz und die Beeinträchtigung der Wohnfunktion des Hauses. Der Weg über die MA 37 dauert typischerweise 3–6 Monate.
Meldepflicht: jeder Gast, jeder Aufenthalt
Jeder Gast muss binnen 24 Stunden im Gästeblatt erfasst und der Behörde digital übermittelt werden (Meldegesetz 1991, § 5). Die Aufzeichnungen sind sieben Jahre aufzubewahren. Wer das nicht sauber führt, verliert im Prüffall automatisch – Wien hat eigene Ermittlungsteams für diesen Bereich.
Praxis: Was heißt das für Ihre Wohnung?
- Ihre Hauptwohnung in einer Wohnzone: 90 Tage im Jahr problemlos möglich, Ortstaxe und Meldung sind Pflicht.
- Zweitwohnsitz / Anlagewohnung in einer Wohnzone: Ausnahmebewilligung notwendig, sonst nur langfristige Vermietung.
- Ganzes Zinshaus: hier lohnt fast immer die Umwidmung oder ein hybrides Modell (mittelfristig möbliert plus wenige Kurzaufenthalte).
- Wohnung in einer Nutzungswidmung "Beherbergung": keine Bewilligung nötig, dafür Gewerbeanmeldung.
Was Goldnest übernimmt
Wir prüfen für jedes Mandat die Widmungslage im Wiener Kulturgüterkataster, klären die Gewerbefrage, holen bei Bedarf die Ausnahmebewilligung ein und führen die vollständige digitale Gäste- und Ortstaxenmeldung. Sie unterschreiben einen einzigen Bewirtschaftungsauftrag – die Rechtssicherheit bleibt vollständig auf unserer Seite.
